España asiste a un cambio estructural en su mercado crediticio que consolida el reinado de las hipotecas a tipo fijo frente a las variables. En un contexto del precio del dinero moderadamente bajo, caída del euríbor y máximos en las compraventas de viviendas, las familias apuestan por la seguridad frente a la volatilidad. Según los últimos datos del INE, el 66,8% de los nuevos préstamos firmadas en marzo fueron a tipo fijo, el porcentaje más alto desde enero de 2023. Un vuelco radical si se compara con la situación de hace apenas una década, cuando el 94% de los préstamos para inmuebles eran variables.

Los economistas sostienen que detrás de esta transformación hay algo más que una moda financiera basada en una lógica económica clara. El euríbor, el índice de referencia de la mayoría de hipotecas variables, ha experimentado una de sus mayores caídas en los últimos 16 años. El pasado junio, se situó en el 2,081%, un desplome de 1,56 puntos respecto al mismo mes del año anterior. Aun así, para muchos, el coste final de un crédito vivienda variable, que incluye un diferencial sobre ese índice, usualmente en torno al 0,5%, sigue sin ser lo suficientemente atractivo frente a las ofertas fijas, más estables y predecibles.

Como ejemplo, los expertos financieros señalan que un préstamo variable con euríbor próximo al 2% y un diferencial del 0,5% supone pagar un 2,5%. Frente a eso, se puede contratar una hipoteca mixta o fija con un tipo del 1,5% durante una década, lo que hace que para la mayor parte de los usuarios el cambio sea lo más lógico. 

En este escenario, apenas el 0,66% de los créditos vivienda firmados el pasado mayo fueron variables, frente a un aplastante 95,1% a tipo fijo. Se trata de una tendencia que se repite en otros valores financieros del mercado. 

El cambio de mentalidad es tan fuerte que ya se habla de que esta forma de financiación volátil a merced del mercado está en peligro de extinción y aunque el sector bancario aún no ha dado a conocer con exactitud estos datos, todo indica que en el actual entorno de tipos, las hipotecas fijas duplican a las mixtas, mientras que las variables son para casos excepcionales en los que el contratante se plantea plazos muy cortos de amortización.

A esta caída, también contribuye la guerra encubierta que ofrecen los bancos para captar nuevos clientes con este producto que para ellos siempre ha supuesto una alta rentabilidad en sus balances en el medio y largo plazo.

Ante esta realidad, el mercado inmobiliario vive una etapa de efervescencia inédita desde los años de la burbuja inmobiliaria. Así, en 2024, se firmaron más de 636.000 compraventas de viviendas, superando por primera vez los niveles anteriores a 2007. El precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.086 euros, y, solo en el primer trimestre de 2025, los inmuebles residenciales se encarecieron un 12,2% interanual, con ciudades como Málaga rozando los 3.050 euros el metro cuadrado y mostrando subidas del 18,5%.

El auge del sector viene acompañado de un alza también en el volumen hipotecario. Según el Banco de España, el importe medio de los préstamos vivienda ronda los 192.000 euros, una cifra que refleja el encarecimiento del mercado y la mayor capacidad de financiación que se ofrece en un entorno de tasas aún moderadas.

Previsiones

Ante la pregunta de qué ocurrirá en el medio plazo, si volverán las variables si el euríbor sigue cayendo, ciertos analistas pronostican que el índice se estabilizará entre el 1,9% y el 2,2% a finales de 2025. Pero, incluso, en ese escenario los expertos consideran que la preferencia por el tipo fijo ha llegado para quedarse. 

Ante este fenómeno, analistas de CaixaBank Research aseguran que «la incertidumbre, más que nunca, cotiza al alza. Y en hipotecas, el tipo fijo es su símbolo más claro» .

Más allá del debate financiero, esta evolución también tiene implicaciones macroeconómicas. Según el Banco de España y el BCE, España arrastra un déficit de vivienda que oscila entre 450.000 y 600.000 unidades, lo que sigue presionando los precios hacia arriba. 

En este sentido, Funcas calcula que la vivienda está sobrevalorada entre un 1,1% y un 8,5%. Incluso, algunos sindicatos como CCOO han estimado que una rebaja del 30% en el precio de las casas podría generar más de 410.000 nuevos empleos en cinco años.

La transformación del mercado financiero español, lejos de ser un simple ajuste cíclico, parece que se trata de un fenómeno estructural. En un entorno de incertidumbre global, inflación persistente y endurecimiento de las condiciones de vida, los españoles buscan refugio en la estabilidad. Y la hipoteca fija, con su promesa de cuotas invariables y seguridad económica, se ha convertido en su principal escudo frente a un futuro incierto.

El precio de los inmuebles, al alza

Según los registros del Banco de España y los datos del BCE, en el pasado marzo la cuantía media de un crédito vivienda escaló hasta los 192.000? euros. Se trata de un dato que indica que las familias siguen asumiendo mayores importes a la hora de adquirir un inmueble, en un contexto respaldado por una espiral bajista de tipos de interés y, sobre todo, una alta demanda y un gran apetito por la propiedad tanto como inversión como para uso residencial. De hecho, en 2024 se firmaron en España un total de 636.909 compraventas, una cifra récord que superó las computadas en los años previos a la burbuja inmobiliaria de 2006-2007. En esta línea, el precio medio de la vivienda alcanzó los 2.086? euros el metro cuadrado, muy por encima de los niveles que se registraron antes de 2008. La previsión a medio plazo es que el se siga con una oferta inferior a lo que exige el mercado, lo que motivará que se mantengan los precios en una tónica de expansión.